월급쟁이 부자로 은퇴하라(10만 부 돌파 기념 증보판)
투자 공부의 순서
관련 서적 읽기 → 관련 강의 듣기 → 오프라인으로 인맥쌓고 정보공유 → 실제 투자 → 관련 서적 읽기...
초보의 자세
1) 현재 사는 곳 + 그 주변 두세 군데 정도에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡기
2) 인터넷 검색 - 시, 구 단위 : 전세가율 높은 "지역" AND 가치 대비 쌈
3) 인터넷 검색 - 단지 단위 : 전세가율 85% 이상 AND 갭 5,000만원 이하
4) "3)" 결과물 추가 조사 : 향후2년 입주물량 적어야 함 AND 이전3년 미분양 적어지는 추세여야 함
저평가란?
일자리 많아야 하고, 근로소득 수준 높아야 함 (stats.nts.go.kr)
TASIS 국세통계포털 - 국세통계조회 > 국세통계 (nts.go.kr)
큰직장이 있는지 + 여기서 거길 다니는 사람이 많은지
교통, 마트, 백화점, 식당, 카페, 은행, 병원, 어린이집, 유치원, 초품아, 실수요자비율, 임대잘나가는지, 옆단지시세비교, 선호도
수월하게 임대 놓는 조건
가격(낮아야 들어오지),
집 상태(올수리),
입주가능시기(성수기는 학기 시작 전. 비수기는 한여름/한겨울),
사람(불친절한 기존세입자, 소극적인 공인중개사는 비추)
<부동산 투자 - 돈을 잃지 않는 전략을 짠다>
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
(집값 하락 시, 커버할 수 있는 대안을 마련한다. 마통, 신용대출, 기존 집 매도 등등...)
최종 후보를 여러개 선정한다.
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.
이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다.
그러기 위해선 아는 지역을 늘려두어야 한다.
저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
-. ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’
-. 2개 이상의 투자처를 확보
-. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다.
-. 투자자는 언제 조급해지는가? 내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때다
최종 후보 선정 Checklist
시세차익형 전세투자를 하는 경우, 다음 두 가지 조건을 충족시키는지는 반드시 확인해 보길 바란다.
첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?
인생을 바꾸는 투자의 과정
1) 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산
==> 난 60살까지 xx원이 필요해!
2) 내 현금 흐름 파악 후, 저축, 자본 재배치(전세를 월세로 돌리거나 등)를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련
==> 회사대출, 마통, 깔은돈 합산금액은 얼마?
3) 보유 자산의 크기를 키워나가고, 장기 보유한다.
==> 매년 3,000만원 모은 후 갭투자할 경우, 은퇴할 때까지 최소 20채 쌓임
4) 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
갭 검색
‘부동산지인’ 사이트(전세가율 정리) : 부동산지인 (aptgin.com)
시트 정리(열)
시 구 동 마을 단지 입주연월 세대당주차대수 용적률 공급면적 전용면적 평형(공급면적기준) 세대수 구조 형태(복도식/계단식) 전세가 매매 전세 전세가율 평당매매가 조사일자 임장여부 초등학군
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